Beschaffenheit

Dieses Vergleichsmerkmal bezieht sich auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand (Gesamtbeschaffenheit und Instandhaltungsgrad des Gebäudes und/oder der Wohnung) sowie auf das Jahr der Bezugsfertigkeit. Das Baualter einer Wohnung soll nicht schematisch berücksichtigt werden. Im Grenzbereich zwischen zwei Baualtersklassen kann es gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder niedriger einzugruppieren. Außerdem ist darauf abzustellen, ob zu den Wohnräumen angemessene Nebenräume außerhalb der Wohnung vorhanden sind. Auskünfte über das Baualter des Hauses oder der Wohnung erteilt - bei berechtigtem Interesse - die Bauprüfabteilung des zuständigen Bezirksamtes bzw. Ortsamtes. Die Wohnung sowie die technischen Einrichtungen müssen funktionsfähig sein; ihre Qualität ist zu berücksichtigen.

Wohnungen, die durch Um- oder Ausbau mit wesentlichem Bauaufwand entsprechend § 4 Abs. 2 Hamburgisches Wohnraumförderungsgesetz in bestehenden Gebäuden neu geschaffen wurden, sind in der Regel der Baualtersklasse des Jahres der Bezugsfertigkeit der Wohnung zuzuordnen. Hierzu rechnen z.B. Wiederaufbauten sowie Dachgeschossauf- und -ausbauten.

Eine vom Baualter des Gebäudes abweichende Einordnung in die Baualtersklasse kann im Einzelfall in Anlehnung an § 4 Abs. 2 Hamburgisches Wohnraumförderungsgesetz auch dann gerechtfertigt sein, wenn der durch eine mit wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Modernisierung geschaffene Wohnwert diese Abweichung rechtfertigt. Hierbei dürfte in aller Regel eine nicht unwesentliche Veränderung des Grundrisses erforderlich sein. Kosten, die als Folgen von Instandsetzungsmaßnahmen entstehen, bleiben dabei außer Betracht.

Je nach Baualtersklasse sind zudem im Rahmen der Gesamtbeschaffenheit die Bel�ftung, Besonnung, Schall- und Wärmeschutz der Wohnung zu berücksichtigen. Für die Beurteilung des energetischen Zustands des Gebäudes können je nach Baualtersklasse auch die Energiebedarfs- bzw. Energieverbrauchskennwerte nach der Energieeinsparverordnung berücksichtigt werden.